Die Gekko Real Estate GmbH

Glossar

Annuitätendarlehen

Annuitäten sind Kreditraten. Ein Annuitätendarlehen ist langfristig angelegt und wird in konstanten Annuitäten, also Kreditraten bestehend aus Zins und Tilgung, zurückgezahlt. Im Zeitverlauf sinkt die Kreditsumme aufgrund der Rückzahlung. Dadurch verkleinert sich der Zinsanteil, wohingegen der Tilgungsanteil im gleichen Verhältnis ansteigt.

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, welche dem Kreditnehmer für einen festgelegten Zeitraum eine gute Kalkulationsgrundlage bietet, kann der Kredit zu neuen Konditionen abgelöst werden. Es besteht dabei die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank fortzuführen, was abhängig von der jeweiligen Zinsentwicklung mit höheren oder niedrigeren Zinsen verbunden ist.

Eigentumsvormerkung

Die Eigentumsvormerkung bezeichnet die im Grundbuch festgehaltene und durch einen Notar bezeugte Ankündigung eines geplanten Rechtserwerbs an einem Grundstück. Ohne Eigentumsvormerkung und Grundbucheintrag kann der Eigentumsübergang von Verkäufer auf Käufer nicht erfolgen.

Bauabnahme

Ein Bauvorhaben bedarf stets der Abnahme durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Bei den Abnahmen unterscheidet man zwischen der Rohbauabnahme, der Teilabnahme und der Schlussabnahme. Durch die Bauabnahme wird sichergestellt, dass die Bauarbeiten so wie in der Baugenehmigung vereinbart durchgeführt werden bzw. wurden.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze legt die gesetzliche und satzungsgemäße Grenze fest, bis zu welcher die Immobilie dem Kreditinstitut als Sicherheit dient.

Bereitstellungszinsen

Stellt ein Kreditinstitut einem Kreditnehmer ein Darlehen z. B. für ein Bauvorhaben zur Verfügung, so wird das Darlehen häufig in Teilbeträgen über einen längeren Zeitraum ausgezahlt. Liegt zwischen der Auszahlungsreife und der tatsächlichen Auszahlung ein längerer Zeitraum, so müssen Bereitstellungszinsen an das Kreditinstitut entrichtet werden. Die Höhe der Zinsen beträgt in der Regel 3 Prozent p. a. bzw. 0,25 Prozent/Monat.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Die Zeitspanne, in welcher der Bereitstellungszins auf nicht abgerufene Darlehen noch nicht anfällt, handelt der Kreditnehmer vorab mit seiner Bank aus. Je länger die bereitstellungsfreie Zeit ist, desto besser können zusätzliche Kosten durch späteres Abrufen des Darlehens vermieden werden.

Bezugsfertigkeit

Ein Objekt ist dann bezugsfertig, wenn es sicher begehbar ist und über sanitäre Anlagen verfügt. Es ist also auch dann bezugsfertig, wenn die Außenanlagen noch fehlen oder die Fassade beispielsweise noch nicht verputzt worden ist.

Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter darf dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, d. h. wenn er selbst oder ein direkter Angehöriger die Wohnung bewohnen möchte. Gesetzlich ist dies nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Formale Anforderungen und Kündigungsfristen richten sich nach §§ 573c Abs. 1 BGB, 568, 573 Abs. 3 BGB.

Eigenkapitaleinsatz

Unabhängig von einem Darlehen kann eine Immobilie auch ganz oder anteilig durch Eigenkapital finanziert oder erworben werden. Mögliche Quellen des Eigenkapitals sind u. a. (Bau-)Sparguthaben, Wertpapiere, unbelastete Grundstücke, Rückkaufswerte (z. B. von Lebens- und Rentenversicherungen) sowie sonstige ersparte, finanzielle Mittel.

Gemeinschaftseigentum

Neben dem Eigentum jedes Einzelnen verfügt eine Immobilie in der Regel über Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören unter anderem das Fundament, die Fassade, das Dach oder das Treppenhaus. Es wird gemeinsam von allen Wohnungseigentümern verwaltet und instand gehalten.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks geführtes Register, welches die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück oder einer Immobilie rechtlich regelt. Neben Größe und Nutzungsart des Grundstücks oder der Immobilie werden im Grundbuch die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Rechte festgehalten.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes hat der Käufer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer abzugeben. Die Höhe der Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt aktuell 6 Prozent.

Grundschuldbestellung

Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Kreditnehmer, also der neue Eigentümer, zu, dass das Grundstück oder die Immobilie mit einer Grundschuld belastet wird. Dies dient dem Gläubiger als Absicherung des Darlehens. Sollte der Kreditnehmer seiner Zahlungsschuld nicht nachkommen, so hat die Bank das Recht, die Grundschuld zu vollstrecken und die offenen Zahlungen auf diese Weise zu begleichen. Bei der Grundschuldbestellung wird zudem die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beantragt. Die Bewilligung ist entweder notariell zu beurkunden oder öffentlich zu beglaubigen und dem Amtsgericht vorzulegen.

Hausgeld

Alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft leisten in der Regel monatlich durch das Hausgeld Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und Instandhaltungsrücklagen des Gemeinschaftseigentums. Basis für das Hausgeld ist der Wirtschaftsplan, der im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung aufgestellt wird.

Instandhaltungsrücklage oder Reparaturfonds

Zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist von allen Wohnungseigentümern eine regelmäßige Rücklage zu zahlen. Die Höhe richtet sich nach der Wohnfläche und dem Alter des Objektes. Die jährliche Instandhaltungsrücklage bei Neuanlagen beträgt in der Regel 1 Prozent des Kaufpreises.

Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis für ein Objekt oder Grundstück wird erst dann fällig, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer das unbelastete Objekt oder Grundstück erhalten wird. Dies ist dann der Fall, wenn dem Notar alle Unterlagen zum Kaufobjekt vorliegen sowie die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar teilt dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit dann mit.

Lastenfreistellung

Lasten wie Grundpfandrechte durch eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen sind, können beim Kauf an den Käufer übertragen werden. Damit der Käufer die Immobilie lastenfrei erwerben kann, bedarf es der Lastenfreistellung, welche im notariellen Erwerbsvertrag geregelt wird.

Maklerprovision

Wird eine Immobilie durch einen Makler vermittelt, so erhält dieser eine Maklerprovision. Die maximale Höhe variiert regional. In Berlin beträgt die Maklerprovision derzeit 6 Prozent des Kaufpreises (zzgl. MwSt.).

Nichtabnahme von Darlehensteilen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und ein Darlehen aufnehmen, so besteht die Möglichkeit einer Nichtabnahme von Darlehensteilen. Wenn sich zum Beispiel Ihr Eigenkapital zum Zeitpunkt der Kreditauszahlung erhöht hat, dann können Sie durch Nichtabnahme von Darlehensteilen einen vorab festgelegten Teil des Darlehens kostenfrei an die Bank zurückgeben.

Notariat

Damit eine Immobilie rechtskräftig an den neuen Eigentümer übergehen kann, ist der Kauf vorab von einem Notar in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer zu beurkunden. Im Rahmen der Beurkundung, deren Kosten in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises betragen, werden sowohl die Urkunde vom Notar verlesen als auch die dazugehörigen Unterlagen (z. B. Karten, Abbildungen) zur Durchsicht vorgelegt.

Sollzinssatz und Effektivzinssatz

Der Sollzinssatz legt fest, zu welchem Zinssatz ein Kredit verzinst wird. Der effektive Jahreszinssatz berücksichtigt alle anfallenden Kreditkosten und wird bestimmt durch den Nominalzinssatz, den Auszahlungskurs, die Tilgung sowie die Zinsfestschreibungsdauer. Der Effektivzinssatz sollte vom Käufer durch das Einholen verschiedener Kreditangebote oder mithilfe eines Finanzierungsberaters verglichen werden.

Sonderkündigungsrecht laut BGB

Nach § 489 BGB besteht nach zehn Jahren die Möglichkeit für den Kreditnehmer, einen Finanzierungsvertrag mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kostenfrei zu kündigen.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (z. B. Kellerabteile oder Kfz-Stellplätze) für sich alleine zu nutzen. Die anderen Eigentümer verlieren hierbei ihr Nutzungsrecht für diesen Teil des Eigentums.

Sondertilgungsrecht

Häufig besteht die Möglichkeit, zusätzlich zur üblichen Tilgung bei einem Kreditinstitut eine Sondertilgung zu vereinbaren. Das Sondertilgungsrecht beschreibt das Recht des Kreditnehmers, pro Jahr einen zuvor vereinbarten Kreditanteil zurückzuzahlen, um somit die einzelnen Raten zu reduzieren oder die Kreditlaufzeit zu verkürzen.

Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung erklärt der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile. Hierdurch werden das Wohnungs-, Teil-, Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert sowie Sondernutzungsrechte geregelt. Die zuständige Genehmigungsbehörde prüft außerdem, ob der dazugehörige Teilungsplan der Baugenehmigung entspricht, und bescheinigt diesen im Anschluss. Die Teilungserklärung wird notariell beglaubigt und zusammen mit den dazugehörigen Urkunden beim Grundbuchamt verwahrt.

Tilgungssatzwechsel

Vereinbart man beim Abschluss eines Darlehens einen Tilgungssatzwechsel, so kann der Kreditnehmer die Tilgung verändern, indem er die monatlichen Raten nach oben oder unten um mindestens 1 Prozent anpasst.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nachdem der Käufer die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt entrichtet hat, stellt dieses eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche dem Notar zugesandt wird. Ohne diese Bescheinigung kann das Objekt nicht erworben werden.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht berechtigt zum Erwerb einer Immobilie vorrangig vor anderen Käufern, jedoch zu gleichen Konditionen. Möchte der Vermieter eine Wohnung zur Eigentumswohnung umwandeln und diese an einen Dritten verkaufen, so hat der aktuelle Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Sollte ihm kein Vorkaufsrecht eingeräumt werden, so hat er Anspruch auf Schadensersatz.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Erwerben Sie eine Wohnung, so werden Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und übernehmen anteilig alle Rechten und Pflichten dieser. Die Gemeinschaft trifft sich mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung, um u. a. Maßnahmen bezüglich des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und der Verwaltung des Objektes für das kommende Jahr zu beschließen. Damit ein Beschluss anerkannt werden kann, muss die Mehrheit der Mieteigentumsanteile vertreten sein.

Zinsbindung und Darlehenslaufzeit

Die Zinsbindungsfrist, welche üblicherweise eine Laufzeit von fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren hat, beschreibt den Zeitraum, in dem der mit dem Kreditinstitut vereinbarte Zinssatz gilt. Die Zinsbindung gibt dem Kreditnehmer für diesen Zeitraum eine gute Kalkulationsgrundlage. Nach der Zinsbindung kann der Kredit zu neuen Konditionen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung abgelöst werden.